بحوث في قضايا فقهية معاصرة تحميل PDF

' مدى امكانية تدخل القضاء لإلزام المؤجر بالإصلاحات الضرورية للعمكين من الانتفاع: ذهبت بعض القوانين العربية المعاصرة - تبعاً للقانون الفرنسي - إلى أن المالك يلزمه القيام بالتزميمسات الضرورية لتمكين المستأجر من الانتفاع - : مثلا: القانون المدني المصري م 17 ج .- والمدني الأردني م 5831 . وبناء على هذا جعلوا للقاضي أن يتدخل لإحبار المؤحر على القيام بالإصلاحات الضرورية للانتفاع بالعين» والإصلاحات الضرورية لحفظ العين من الملاك . وأحازوا له أن يلزمه بهاء أو أن يخول المستأحر الإإصلاح والرجوع على المؤجر ما أنفق ( الوسيط للسنهوري في شرح القانون المدني - الإحارة صفحة 757 ) وجعلوا للمستأجر أن يطلب إلى القضاء الزام الموجر بإعادة العين إلى حالتها الأولى حتى يتمكن من الانتفاع ( الوسيط - الإحارة صفحة ٠١9‏ ) . وهذا مخالف لما ذهب إليه فقهاؤنا . وقول فقهائنا هو الصواب الموافق للعدل» البعيد من الظلم والإاجحاف» كيف وهم قد .تربوا على مائدة الشريعة الشريفة» وترقت اذواقهم في إدراك الحق باتباع الوحي المطهر . ١‏ ففي هذه المسألة : كيف يلزم الموجر .ما لم يلترمه في العقدء ولا يقتضيه ثم إن إلزامه بالقيام بتلك الإصلاحات قد يقتضي تكليفه ممبالغ كبيرة ' تحاوز طاقته المادية وقد تودي إلى تدميره مادياً . وهذا التشديد يعود بالضرر على قطاع الاستثمار التأحيري الذي هو ركن ينبئٍ عليه جانب كبير من : الاقتصادء لأن أصحاب القدرة على إنشاء الأعيان الصالحة للتأحير ‏ وخاصة 1

ف قطاع الإسكان - ينضرفون إلى أنواع أخرى من الاستثمار لثلا يقعوا تحت طائلة هذه الأحكام المححقة . : وهذه الأحكام. - شأن كثير من أحكام القوانين الوضعية - قد تكون' نابعة من هوى أو من قضر نظر . أما ال هوى فقد يكون لواضعيها غرض ذاتلي لكونهم من قطاع المنتفعين بها . وأما قصر النظر فإنهم رمما يكونون قد, نظروا إلى مصلحة المستأجحرين» وأنهم في الغالب ضعفاء بالنسبة إلى قطاع' املك وأن الغالب عليهم الفقر والحاحة . ا وقد قال الله تعالى «١‏ أيه لين اموا كُونُوا امن قط شهدَاء َه َل على أنفْسكُم أو الوَالدين وَالأفْريينَ إن يكن عا أذ 3 قا َاللّهُ أولَى بهما قلا تتبعُوا الْهَوَى أن تَعْدُِوا إن ًا موا قن الله تان بما قود عبيرا4' [النساء 0 ثم إن كثيراً من الأملاك يملكها أشخاص ضعفاء أيضاًء كلأن. يكونوا أيتاماًء أو أرامل» أو من الطاعنين ل | للرزق سوى ما.يأتيهم من أحور مبانيهم. 1 وهذة الشديدات النائرية تيرد بالضرر في النهاية على قطاع المحتاجين . للاستئجار» كما هو مشاهد في قطاع الإسكان في بعض البلاد الي ابتليت ' .مثل هذه القوانين المجحفة» حيث تتوالى الأزمات الخائقة ”'' وتضيع الجهود أ )١(‏ يعترف بعض حذاق القانونيين بأن هذا القانون الذي ألزم الملاك بالصيانة الضرورية للانتفاع بالملأحور كان السبب ف أزمة الإسكان الخائقة الت لازمت بعض البلاد العربية:منذ إدخخال ' هذا القانون حيز العمل» وأخاصة وهو يعمل جنبا إلى جنب مع قانؤن تحميد أجور الأملاك الذي أعاد أجور المساكن والمحلات التجارية في ظل التضحمات التقدية إلى قدر تافه لا يكفي لأدنى مقدار من الصيانة .' يول الأستاذ عبدالرزاق حسن فرج في كتابه ( صيانة الغين المؤجرة ان القانون المدني»:ص١٠‏ ) : « لعل.من أهم العوامل الي ساعدت على اشتداد أزمة المساكن هو إعراض أصحاب رؤوس الأموال عن استثمار أموالهم ف قطاع المباني» خاصة بعد | أن تقرز تدحل المشرع في هذا الميدان بتحديد الإيجارات وحمايته للمستأحرين بتحديد عقنود الإيجار تحديدا قانونيا » . ا

الكبيرة ف القضايا المعلقة أمام امحاكم . أما في الطريقة الشرعية فإن كلا من الطرفين» المؤوحر والمستأحرء يكون ف سعة من أمره. فأما المؤجر فإن شاء أصلح العين» فاستمر العقد على حاله إن رأى ذلك أصلح لهء وإن شاء - إن رأى ظروفه غير مناسبة وامكانيته لا تساعده على القيام بإصلاح العين - ترك إصلاحهاء ويستحق المستأجحر عند ذاك فسخ العقد والخروج من المأحور» فلا اححاف ولا ظلم على هذا ولا على هذاء والحق أحق أن يتبع "2 . ش مدى صحة اشنراط الصيانة على المؤجر في عقد الإجارة : يجوز أن يشترط المستأجر على المؤوجر في العقد إصلاحات معينة يجريها في العين المستأحرة» سواء كانت إنشائية أو تحسينية أو إصلاحية» وسواء كانت العيوب موحودة في العين قبل الإجارة» أو لما يمكن أن يحدث منها بعد : ذلك» وسواء كان الإصلاح بتكلفة معلومة مقدرة» أم كانت بمجهولة؛ ولا )١(‏ والعودة إلى هذا الوضع - ولو بالتدريج - هو الحل الحقيقي للموضوع؛ الذي يساعد - مع مرور الزمان - على كثرة بناء المساكن» الذي يودي إلى حل أزمة السكن؛ وانتعاش الاقتصاد القومي؛ بدخول كميات هائلة من رؤوس الأموال إلى قطاع الاستثمار في المساكن؛ وليس الحل هو استصدار مزيد من القوانين التقييدية بهذا الخنصوصء فإنها تزيد مشكلة السكن احتناقا وتعقيدا ويزيد من إضاعة المهود لدى النظام القضائي . ويذكر الأستاذ عبدالرزاق حسين, ف كتابه الآنف الذكرء أن أكثر القضايا الي تشغل القضاء هي قضايا المالكين والمستأحرين . ويقول ( صفحة رقم 7١‏ ) : « جدير بالذكر أن مشكلة إقامة التوازن بين الموجرين والمستأحرين لم تظهر إلا في ظل القوانين الخاصة للإيجارات» أما قبل ذلك فقد رأينا أن ترك تنظيم علاقة الموحر بالمستاحر لقانون العرض والطلب لم يود إلى مثل تلك المنازعات الي قامت بين المستأحرين والمؤحرين بعد صدور القوانين الخاصة بالإيحارات» إذ أصبح الموحر يطالب بالترامات لا تتعادل البتة مع ما يحصل عليه من أحرة يفرضها القانون في ظل تشريعات الإيجارات » قلت . وهذا في الحقيقة جبزاء الإعراض عن الشريعة المطهرة» واتباع القوانين المستوردة من قوم عمي لا يهتدون بهدي الوحي المطهر . وصدق الله تعالى حيث يقول «إ فإما يأتينكم مني هدى فمن اتبع هداي فلا يضل ولا يشقى. ومن أعرض عن ذكري فإن له معيشة ضدكاً ونحشره يوم القيامة أعمى 4 . الم

| ضرر في ذلك» لأنه إثما يضيقها إلى العين الي يملكها هوء ولأن « المؤمنين عند ' شروطهم» إلا شرطا أحلٌ حراماً أو حرّم حلالاً, كما في الحديث النبوي الوارد بذلك . ش ما يلزم المستأجر من الإضلاحات في حال الإطلاق عن شرط بذلك : ل الاح مر وجي ال 0 الهلاك؛ أو ليتمكن هو من الانتفاع أو غير ذلكء إلا في حالتين ٠‏ 7 الأولى : أن يحصل ف المأحور تلشف أو تآكل بسبب استعماله من قبل المستأجر أو تابعيه استعمالاً غير معتاد» كأن كسَّرَ باباً أو زحاحاء أو شقق ! فرش السيارة مثلاء وسوءا كان ذلك.منه عمدا أو خطأء وكذا لو أزاد : إصلاح محرك الطائرة فأتلفه فيجب عليه إصلاح كل ذلك بإعادتة إلى مغل ' ما كان عليه اتفاقاء وهو نوع من ضمان التعدي . أما ما يحصل من التَلِف ' . بالاستعمال المعتاد» كاهتراء فرش السيارة بسبب كثرة الجلوس عليه أو اهنتراء : إطاراتها بالعمل المعتاد أو ذهاب صبغها لطول المدة» أو تآكل محرك الطائرة أو السفينة بعد عمله المدة الي يتآكل فيها غالباء فهذا لا يلزمه إصلاحه» لأنه إنما استأحرها لينتفع بها انتفاعا مغتاداً وهذا يستلزم هذه الأنواع من التلف ْ عادة» فكأنها مشروطة عرفاء وكأن اللوجر قد أذن بها . الثانية : إذا تراكم ف العين الموجرة مواد ومخلفات بسبب استعمال : المستأجر كالنفايات اك الصناعة لم يلزم المستأجحر تفريغ العين 1 منها إل في صورتين : ْ ظ إحداهما افك ومعاياة موسر عل العين نفشهاء أو :. على طرف ثالثء كما لوا امتللات حفر تجمع المياه وأضرت المياه العامة 1ك

. بأساسات المبنى المأجور» أو أساسات الممباني الحاورة» أو آذت السالكين في الشوارع . والأعرى : إخلاء المستأجر المأحور لأي سبب كان, كانتهاء مدة الإجارة» أو فسخ العقد» أو أغير ذلكء لأن عليه إعادة المأحور إل المواحر على الحال الي كان عليهاء فيلزمه تفريغها ثما حصل بفعله. وهذا متفق عليه بين المذاهب . ( انظر ابن عابدين 44/0 لمذهب الحنفية» وشرح المنهاج للمحلي 8/7, لمذهب الشافعية» ومنتهى الإرادات 770/7 لمذهب الحنابلة ) أما ما حصل في المأحور بغير فعل المستأجرء فلا يلزمه تفريغ المأجور منه كالئلج؛ والأتربة الحاصلة من غبار الشوارع؛ وكرمل سفته الريح . مدى صحة اشتزاط الصيانة على المستأجر : تتفق. المذاهب الأربعة على أنه لا يجوز أن يشترط المؤوحر على المستأجحر أن يقوم بصيانة العين الموحرة» وعللوا ذلك بأن ما يدفعه المستأحر في الصيانة يكون أحرة مضافة إلى الأجرة المتفق عليهاء أي لأن مالية العين تزداد بها لحظ المالك» ولأن ذلك تكليف للمستأحر ممبلغ إضافي في مقابل انتفاعه بالعين المستأجرة . وهذه الأحرة المضافة مجهولة المقدارء وهذا يؤدي إلى جهالة قدر الأحرة؛ فيفضي إلى فساد الشرطء وبالتالي إلى فساد عقّد الإحارة. وإليك بعض عباراتهم في ذلك : ١:‏ 1) الحنفية : جاء في الفتاوى الندية (411/5) : « قال محمد رحمه اللّه في إحارات :الأصل : رجحل استأحر من آخخر حمّامً» وشرط رب الحمام الْرَمَّةَ على المستاحرء :فالاخارة فاسدة لآق :قدر الزمة يصير أحراء وهو جهول ».: عءة 1ك

' : المالكية‎ )١( جاء. قي حاشية الدسوقي على الشرح الكبير (47/5) : إن وقع العقد على أن ما تحتاج إليه البدار من المرمة والتطيين على المكاري؛ فلا يجوز . للجهالة . ' ١‏ [فية الشافعية : حاء في شرح ال ولا ا القليوبي عليه 0 يشترط كون الأحرة معلومة» فلا تصح إحجارة الدار بالعمارة للجهالة ف ذلك. 00 (4) الحنابلة : حاء في شرح المنتهى (7/ 815 الو خط انا أو مامت قرط المستأجر العمارة لم يصخ, لأن العمارة لا تنضبط» فيودي إلى اا ْ ومثله في كشاف القناع (51/5) . ١‏ توضيحات : أولاً : هذا الذي ذهب إليه الفقهاء من منع اشازاط الصيانة على المستأجروافساد العقد بذلك إن حصل» يريدون به إصلاح ما يَحَدٌّ من الخلل بعد الغعقدء كأن يقول : كل ما يقع في العين من هدم أو عيب أو أمر يحساج إلى إصلاح فيلزمك فعله :. ونا كان ذلك أمرأ مستقبلاً غير معلوم هل يقبع أم, | لاء وإن وقع فلا يعلم كم مقداره؛ فذلك الاشتراط يؤدي إلى إلزام المستأحر. بتكاليف مالية غير معلومة المقدار» تنفق على العين الموجرة وتزداد به مالينهناء : لمصلحة المالك» فهو من قبيل الأحرة؛ يضاف إلى الأحرة المتفق عليهاء وهو 815

جهولء فيؤدي إلى الفساد . وواضح من هذا أنه إن كان قدر الصيانة معلوماً حاز هذا الاشتراطء الأنهم جميعا قد عللوا بالمجهالة» فإن لم تكن جهالة لم يثبت الحكمء » لأن الحكم دائر مع علته وجوداً وعدماًء وقد صرح بالجواز في حالة العلم المالكية؛ قال الدسوقي المالكي : إذا سمى التطيين مرات يجوز مطلقاً» سواء كان مَنْ كراء وجبء أو من كراء لم يجب أو من عند المكتري» وذلك للعلم به . اه . . وقال القليوبي (14/6) : إن ذكروا قدراً معلوماً وأذن له مارج العقد بصرفه في العمارة جاز . وعلى هذا فيجوز لمن يوحر سفينة أو طائرة أو سيارة أو نحوها أن يشترط على المستأحر الإصلاحات الدورية المنضبطة؛ فتضبط في العقد تفصيلا بالوصف والمقدارء وعدد المرات ف المدة المتفق عليهاء ويلتزم المستأحر بهاء . فيصح العقد» وتلزمه» وسواء كانت محرد عمل» أو كانت تستلزم تبديل قطع ' غيار معلومة محددة . فإن احتيج إلى شيء زائد عما ضّبط بالشرط لم يازم | المستأجر فعل الزائد» وإن نقص عما ضبط بالشرط فهو حق للمؤحر يجوز له ' المطالة به . ثانيً:: هذا الذي قالوه أيضاً المراد به ما كان على سبيل إلزام المستأجر بالصيانة الي يحتاج إليهاء فلو كان على سبيل الإذن دون إلزام» كأن يقول الموجر : آحرتك هذه السيارة على أن لك الحق في القيام بصيانة ما قد يقع . فيها من الخلل إن شكت أنت» فللمستأحر أن يفعل ذلك؛ لكنه إن كان إذناً مطلقا فقد ذهب الفقهاء إلى أن للمستأحر أن يرجع بما أنفقه على الإصلاحات على المؤجرء نظيره ما لو أذن لشخص آخر غير مستأجر أن . ينفق على دابته أو يصلح له داره ( انظر : شرح المنتهى 7170/7 ). مركت

وعليه فلو قال ؛ آحرتك هذه الداز وأذنت لك .أن تقوم بصيانتها كلما احتاجت إلى ذلك على حسايبك الخخاص دوت أن رمع علي بشيءع» لصح ذلك» 0 يمكنه الرجوع على المؤحر بشيء» بل يكون متبرعاً . 1ْ تنبيه : لو أن المؤجر اشترط:على المستأحر أن يجري إصلاح ما قد تجتاج إليه العين» على أن تحسب التفقة على ذلك ,من الأحرة؛ فيصح ذلك في حالتين : 1 الأولى : أن يكون ذلك من أحرة عن مدة سابقة . | الثانية : أن يكون قبد اشترط عليه:تعجيل الأجحرة» أو جرئ العرف' ١‏ بتعجيلهاء وأذن له أن يقوم بالصرف. على الصيانة منها . فإن لم يكن شيء من ذلك بل كان المراد أن ينفق المسبتأحر من ماله : الخاص ثم تخصم له النفقة من أجرة عن مدة مستقبلة غير مشروطة التعجيلل»! . ا ا كن لو 2 1ك الدار أو لخنم من كرا وحبء إنا ل تقابلة ساكى مض أو باشتواط. تعجيل الكراءء أو يجري العرف بتعجيلة» ولا يخوز إن لم يحب . فأما الصورتان اللتان ؛ أحازوا فيهما اشتراط الصيانة على 6 فذبك اراح عرس رع تراس ليه ويا فرض» 0 ار حي عع ا ١‏ ورد عن الي يِه من النهي « عن سلف وبيع » . لماعم

أتنبيه آخر :/ ذكر الإمام. محمد بن الحسن صاحب أبي حنيفة رحمهما الله كما جاء في كتاب الحيل من الفتاوى الهندية )4١1/5(‏ مخرجا يمكن به جعل نفقة 'الصيانة على المستأجر وذلك بأن يُجْرِي الموحر حساباً تقديرياً لتكلفة بالصيانة في مدة الإحارة» ثم يضم القيمة عند التعاقد إلى الأحرة الي يريدها اليكون الكل أجرة» ثم يأذن للمستأجر في الاتفاق من المبلغ الذي قَدَّره اللصيانة . فهذا مثاله أن يريد مالك الطائرة تأجيرها لسنتين ممائة ألف دينار» :ويقدر صيانتها لتلك المدة .عائة ألف أخصرىء فيجعل الأجرة في العقد مائيّ ألف» ويفرّض إلى المستأجر الإنفاق منها على الصيانة بما لا يزيد على المبلغ المقدر للصيانة» فيصح ذلك - أي ,ملاحظة القيد المذكور في التنبيه الأول - ويكون المستأحر وكيلاً من جهة المالك بالإنفاق على الصيانة؛ فلو قَضّلَ من المبلغ شيء فهو للمؤجرء وإن نقص لم يملك المستأجر الإنفاق على الصيانة على حساب الموحر إلا بتوكيل آخخر . وهذا المخرج عندي حسن جداً وليس فيه أي شبهة وهو بعيد عن أي غرر . قيام المستأجر بصيانة العين من ماله دون شرط أو أذن : إن قام المستأحر بصيانة العين بنفقة من ماله دون شرط في العقد أو إذن من المالك. فلا يحق له الرحوع على الموحر بشيء . ثم إن انقضت المدة يكون للموحر الخيار بين أمرين : أ - أن يلم المستأحر بنقض ما عمل وإعادة العين إلى الخال ال كانت عليها . - أن يتملّك ما عَمِلَهُ المستأجر - إن كان نَقْضُّهُ يضر بالعين - ويتملكه بقيمته منقوضا . ولع

جاء في الشرح الكبير للمالكية (ه/4ه) :لو أتشق المكري شيئاً من ش عنده حُمِل على التبرعء افإن انتقفضت المدة يّر رب الدار بين ذفع قيمقه منقوضاء أو أمره بنقضه إن أمكن فصلهء لأنه كالغاصب» ل 0 له في الإصلاح» فيأحذه أبقيمته قائماً 2 1

خلزى (ثمت في ظل القواعد الشرعية : )ع( لا يلزم المؤجر القيام بشيء من الإصلاحات الإنشائية أو التحسينية إلا بشرط في العقد . زفة يلزم الموحر القيام بالإصلاحات الضرورية لحفقظ العين من الهلاك, والإصلاجات الضرورية لتمكين المستأحر من الانتفاع؛ إذا حدث الخلل بعد التعاقد؛ أو كان موحوداً عند التعاقد ولم يطلع عليه المستأجر, أما ما كان كردا بل اعافد راطق علي الاجر فلا نرم الور القيام بإصلاحه إل (") إذا قام المؤجر بالإصلاحات الي تلزمه .مقتضى البند السابق لم يكن فسخ العقد . (4) لا يجوز أن يشترط الموجر على المستأحر صيانة العين ثما قد يحصل بها من الخلل» فإن وقع العقد بهذا الشرط فسدء للجهالة . !]22 يجوز أن يشترط الموحر على المستأجر القيام بإصلاح عيوب معلومة ثما كان موحوداً قبل التعاقد» وكذا يجوز أن يشترط إصلاحات لاحقّة معلومة .تحددة بالوصف والمقدار» وسواء كانت الصيانة جرد عمل أو مع استخدام مواد أو قطع غيار معلومة محددة . [9© إن حصل اشتراط شيع من الإصلاحات المذكورة ف البدد السابق كان ذلك أجرة مضافة إلى الأحر النقدي؛ حتى لو لم يقم المستأحر بها كلا 5151م

أو جزءاً كان للمؤوجر مطالبته بقيمة الإصلاحات الي لم يقم بها . (0) إن أذن الموحر للمستأحر في العقد أو بعده أن يقوم بإصلاحبات ' معينة في العين فله أن يفعل ذلك ثم يكون له أن يرجع .ما أنفقه على: الموخرء ما لم يكن المؤجر قد اشتزط أن لا رجوع عليه . ا (8) إن قام المستأحر بعمل ضيانة للمأحور بدون إذن المؤجر لم يكنءله ' أن يرحع عليه بشيء بل يكون متبرعا. والله أعلم» ‏ وصلى الله وسلم على عبده ورسوله نبينا محمد وآله وصحبه ' أجمعين والحمد لله رب العالمين . : اكلا

فار (شروة خامساً : صيانة العين المأجورة : -١‏ لا يلزم المؤحر القيام بشيء من الإصلاحات الإنشائية أو التحسينية إلا بشرط في عقد الإحارة . ؟- يلزم الموحر القيام بالإصلاحات الضرورية لتمكين المستأحر من الانتفاع؛ إذا حدث الخلل بعد التعاقد» أو كان موجوداً عند التعاقد ولم يطلع عليه المستأجر . أما ما كان موجوداً قبل التعاقد» واطلع عليه المستأحر» قلا يلزم المؤجر القيام بإاصلاحه إلا بشرط في العقد» فإذا قام الموجر بالإصلاحات الي تلزمه .مقتضى البند السابق لم يكن للمستأحر حق فسخ العقد, أما إن لم .يقم بها فلا يحبر عليهاء بل يكون للمستأحر حق فسخ العقد . - الأصل أنه لا يحوز أن يشترط المؤجر على المستأجر صيانة العين ثما قد يحصل بها من الخلل . فإن وقع العقد بهذا الشرط فسد.ء للجهالة . 'ويستثنى من ذلك الحالات الآتية : أُ- الصيانة التشغيلية» وهي ما يستلزمه استعمال العين المستأجرة لاستمرارية استخدامهاء كالزيوت المطلوبة للآلات والمعدات . المنفعة . ج - الصيانة المعلومة بالوصف ولمقدار في العقد أو بالعرف» سواء كانت الصيانة برد عمل» أو مع استخدام مواد أو قطع غيار معلومة. لأن إما كان من هذا القبيل فإنه .كثابة أحرة مأخوذة في الاعتبار . 2

4؛- إن أذن الموجر للمستأجر في العقد أو بعده بأن يقوم بإصلاحات, معينة» في العين» فله أن يفعل ذلك» ثم يكون له أن يرجع على المؤجر نما أنفقه على العين» ما ل يكن المؤحر قد شرط أن لا رجوع عليه . أفا إن قام المستأحر بعمل صيانة للعين المستأحرة بدون إذن الموجر فليس له أن يزحع: عليه بشيء» بل يكون متبرعاً . ش م

أبحاث الدكتور ماجسد أبسورخسيسة (1) مل التعزر بأغذ الدال في الإسلام () عكر التسعي رفي الإسلام (::) عام العربون في الإسلام (4) الآثار امترئبة على اللفالة المالية (5) الاحتكار دراسة فقبية مقارئة (1) شفعة لجار

عل عر بأمز اال ف (لإسللم 7 ماعر ألو رخية